Le point sur les prêts hypothécaires

Taux fixe ou variable? Assurance-hypothécaire, ou non? « Rapper », est-ce une bonne idée? Vous vous posez de nombreuses questions en matière de prêt hypothécaire? Voici ce qu'il faut savoir.

La mise de fonds

Marie-Hélène Legault, responsable du cours sur l'accès à la propriété à l'ACEF de l'Est de Montréal, rappelle qu'il faut absolument verser une mise de fonds lors de l'achat d'une maison. Cet acompte doit représenter au moins 5% du prix de la demeure dans le cas d'une maison unifamiliale (10% pour un duplex ou un triplex). Si vous ne prévoyez pas habiter la résidence, la mise de fonds doit être de 20%.

Le Régime d'accès à la propriété (RAP)

Vous n'avez pas de mise de fonds? Ce régime permet à l'acheteur d'une première maison de retirer jusqu'à 25 000$ (50 000$ par couple) des sommes investies dans son REER, sans payer d'impôt. Il faut rembourser la somme empruntée sur une période de 15 ans, à compter de la deuxième année suivant le retraite. Sinon, la somme non remboursée s'ajoute au revenu et devient imposable.

L'assurance-prêt hypothécaire

Si votre mise de fonds ne correspond pas à 20% de la valeur de la maison, vous devrez souscrire une assurance-prêt hypothécaire. Cette assurance permet au prêteur hypothécaire d'être remboursé si vous ne payez pas votre hypothèque.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement, Genworth Financial et la Société d'assurance hypothécaire Canada Guaranty offrent ce type de produit. En général, la prime d'assurance coûte entre 0,5% et 3% du prêt, voire davantage si la période d'amortissement va au-delà de 25 ans.

Le taux d'intérêt

Il peut être fixe ou variable. Marie-Hélène Legault souligne que les différentes formules comportent des avantages et des inconvénients. « Le taux fixe constitue une bonne formule lorsqu'on prévoit une hausse des taux d'intérêt. En revanche il est plus élevé que le taux variable. Un taux variable permet, pour sa part, d'économiser si les taux baissent. Par contre, si les taux augmentent, une plus petite partie servira à rembourser le capital.» Entre les deux votre coeur balance? Il est possible de combiner taux fixe et taux variable, ou encore d'opter pour un taux « plafond ». « Vous pourrez ainsi profiter des avantages d'un taux variable, tout en étant certain que celui-ci n'excédera pas un certain seuil », ajoute l'experte.

La période d'amortissement

C'est le temps nécessaire pour rembourser la totalité du prêt hypothécaire. Le 21 juin 2012, ce laps de temps est passé de 30 à 25 ans maximum. Plus la période d'amortissement longue, plus vous payez d'intérêt, mais moins vos versements hypothécaires sont élevés.

Dans le cas d'un appartement ou d'une unifamiliale, on choisit la période d'amortissement la plus courte possible. Pour un immeuble à logements, cette stratégie est moins avantageuse. Car les intérêts sont déductibles des revenus de location. Afin de prendre une décision éclairée, on fait nos calcules.

Ouvert ou fermé?

Le prêt hypothécaire ouvert vous permet de rembourser une partie ou la totalité de votre dette n'importe quand et sans pénalité. En contrepartie, le taux d'intérêt d'un tel prêt est d'environ 3% plus élevé que celui d'un prêt fermé. Ce type de prêt peut convenir si vous prévoyez revendre votre maison bientôt ou si vous êtes sur le point de toucher une grosse somme. Le prêt hypothécaire fermé est une bonne solution si vous recherchez plutôt la sécurité. Les versements mensuels ainsi que leur nombre sont fixes. Par contre, vous devrez payer une pénalité, si vous remboursez votre prêt avant qu'il n'arrive à échéance.

Le terme

C'est la période pendant laquelle votre contrat hypothécaire demeure en vigueur. Celle-ci peut varier entre 6 mois et 10 ans. En général, plus elle est longue, plus le taux d'intérêt est élevé. À la fin de chaque terme, il faut renouveler ou renégocier son hypothèque, sauf si la totalité du solde est remboursé à ce moment-là.

Économiser

Si vous le pouvez, faites un versement toutes les semaines ou toutes les deux semaines plutôt qu'une fois par mois. Vous raccourcirez votre période d'amortissement et économiserez de l'intérêt. Il est également possible de faire un versement forfaitaire annuel ou de doubler la somme des versements périodiques.

Faire jouer la concurrence

Au moment de souscrire votre prêt hypothécaire, n'hésitez pas à négocier. Il arrive que les prêteurs acceptent de payer certains frais : notaire, évaluation, etc.

Renseignez-vous.  

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